A Reforma Tributária sobre o consumo trouxe mudanças que vão além dos grandes tributos e atingem diretamente setores que, até então, operavam em relativa zona de conforto fiscal. É o caso do aluguel por temporada, especialmente no modelo difundido por plataformas como Airbnb, que passou a receber tratamento específico com a edição da Lei Complementar nº 214/2025, reforçado pela regulamentação complementar da Lei nº 227/2026, que consolida a interpretação de que deve prevalecer a análise da realidade econômica da operação para fins de tributação.

A nova legislação não altera o direito de propriedade nem proíbe a locação por temporada. O que ela faz é introduzir critérios que podem modificar significativamente a forma como determinadas operações são tributadas, ao permitir o enquadramento de locações de curta duração como prestação de serviço de hotelaria, para fins de incidência do IBS e da CBS.

A regra dos 90 dias e a requalificação da operação

O ponto central da mudança está no prazo da locação. A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que, quando a locação ocorrer por período de até 90 dias e apresentar características típicas de hospedagem, a operação pode ser requalificada, para fins tributários, como prestação de serviço.

Essa requalificação rompe com a lógica tradicional da locação residencial. Historicamente, a locação de imóveis sempre foi tratada como cessão de uso de bem imóvel, fora do campo da tributação sobre o consumo. Com a reforma, determinadas locações por temporada deixam de ser analisadas apenas sob o prisma civil e passam a ser avaliadas pela sua realidade econômica.

Diferença entre locação residencial e locação por temporada

A distinção entre locação residencial tradicional e locação por temporada ganhou importância prática. Na locação residencial, o imóvel é destinado à moradia, com maior estabilidade, contratos mais longos e ausência de serviços agregados. Já na locação por temporada, sobretudo nas operações de curta duração, há alta rotatividade, finalidade transitória e, em muitos casos, a oferta de serviços que se aproximam do padrão hoteleiro.

A presença de serviços como limpeza, fornecimento de roupas de cama, check-in estruturado, suporte ao hóspede e gestão profissional da ocupação reforça a possibilidade de enquadramento como hotelaria. Não se trata apenas do prazo da locação, mas do conjunto da operação.

Quem pode ser equiparado à atividade de hotelaria

A Lei Complementar nº 214/2025 não equipara automaticamente toda locação por temporada à hotelaria. O enquadramento depende da verificação de critérios objetivos que demonstram o exercício de atividade econômica organizada, afastando a ideia de mera administração patrimonial privada.

Pode ser equiparada à atividade de hotelaria, para fins tributários, a pessoa física ou jurídica que explore locação por curta duração com caráter empresarial, especialmente quando presentes os seguintes elementos:

Receita anual superior a R$ 240.000,00

Quando a receita bruta anual decorrente da locação por temporada ultrapassa R$ 240 mil, evidencia-se a habitualidade e a relevância econômica da atividade, indicando exploração estruturada e profissional.

Exploração de mais de três imóveis

A disponibilização de mais de três imóveis para locação por temporada reforça o caráter empresarial da operação, sobretudo quando os imóveis são administrados de forma integrada, contínua e padronizada.

Prestação de serviços típicos de hospedagem

A oferta de serviços acessórios, como limpeza periódica, fornecimento de roupas de cama e banho, check-in e check-out organizados, atendimento ao hóspede e gestão profissional das reservas, aproxima a atividade do modelo hoteleiro, independentemente da denominação contratual utilizada.

Habitualidade e oferta pública da hospedagem

A oferta reiterada do imóvel ao público, com alta rotatividade de ocupantes e finalidade claramente transitória, especialmente por meio de plataformas digitais, afasta a caracterização de locação residencial tradicional.

É importante destacar que o proprietário que possui poucos imóveis, aluga de forma esporádica, sem serviços agregados e sem atingir os limites legais de receita ou quantidade de unidades não se confunde com operador de hospedagem, permanecendo, em regra, fora da incidência do IBS e da CBS.

Incidência de IBS e CBS e os efeitos práticos

Uma vez enquadrada como prestação de serviço de hotelaria, a locação por temporada passa a se submeter à tributação sobre o consumo, com incidência do IBS e da CBS. Nesse ponto, surgem muitas dúvidas e interpretações equivocadas.

A legislação trabalha com alíquotas nominais, mas o impacto real depende da alíquota efetiva, que varia conforme o enquadramento do contribuinte, a possibilidade de aproveitamento de créditos, a estrutura da atividade e a forma de exploração do imóvel. Por isso, números divulgados de forma genérica, sem análise do caso concreto, tendem a gerar conclusões distorcidas.

Reflexos no preço, nos contratos e no planejamento

As mudanças introduzidas pela Lei Complementar nº 214/2025 não afetam apenas o recolhimento de tributos. Elas impactam diretamente o preço final das diárias, a estrutura dos contratos e a estratégia de investimento no mercado imobiliário.

Proprietários, investidores e administradores de imóveis passam a precisar incorporar a análise tributária ao planejamento do negócio. A escolha entre locação tradicional ou por temporada, o modelo de gestão e a forma de contratação deixam de ser apenas decisões comerciais e passam a ter relevante peso jurídico-tributário.

Não se trata de proibição, mas de mudança de lógica

A Reforma Tributária não inviabiliza o aluguel por temporada. O que ocorre é uma mudança na lógica de enquadramento de determinadas operações, com foco na realidade econômica da atividade exercida. Ignorar essa nova sistemática pode resultar em erros de precificação, estrutura contratual inadequada e exposição a riscos fiscais no médio e longo prazo.

Nesse cenário, o aluguel por temporada deixa de ser apenas uma decisão imobiliária e passa a exigir atenção jurídica e tributária especializada. A regra dos 90 dias, aliada aos critérios de receita, quantidade de imóveis e prestação de serviços, tornou-se um marco relevante da Reforma Tributária e compreender seus efeitos práticos é essencial para quem atua ou investe nesse setor.