O Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu recentemente decisão de grande relevância para o mercado imobiliário e empresarial ao estabelecer limites claros à responsabilidade do fiador em contratos de locação. Segundo o entendimento firmado pela Terceira Turma, o fiador não pode ser responsabilizado pelo pagamento de aluguéis quando o locador se recusa, de forma injustificada, a receber as chaves do imóvel após a efetiva desocupação pelo locatário.
Entendimento firmado pelo STJ
A Corte Superior consolidou o entendimento de que o encerramento da relação locatícia ocorre com a desocupação do imóvel e a disponibilização das chaves ao locador, não podendo este impor condicionantes indevidas para formalizar a entrega. Em especial, o STJ destacou que o locador não pode recusar o recebimento das chaves sob o argumento de que o locatário deve, previamente, assinar laudos de vistoria ou concordar com apontamentos acerca de supostas avarias no imóvel.
De acordo com o Tribunal, eventuais divergências relacionadas ao estado de conservação do bem devem ser discutidas em ações próprias, como ações de indenização por danos ao imóvel, não sendo juridicamente admissível a prorrogação automática das obrigações locatícias em razão de entraves procedimentais criados pelo locador.
O caso concreto analisado
No caso apreciado pelo STJ, o locatário — uma entidade religiosa — promoveu a desocupação do imóvel ao término da locação. Contudo, o locador se recusou a receber as chaves, condicionando a entrega à assinatura de um termo de vistoria no qual constariam supostas avarias no imóvel. Diante da recusa injustificada, o locatário foi compelido a ajuizar ação consignatória de entrega de chaves, a fim de formalizar o encerramento da relação contratual.
Apesar da desocupação, o locador passou a exigir o pagamento de aluguéis referentes ao período posterior, estendendo a cobrança também aos fiadores. Ao analisar a controvérsia, o STJ afastou expressamente a responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis vencidos após a efetiva desocupação do imóvel, reconhecendo que a recusa do locador em receber as chaves não poderia gerar ônus adicional às garantias fidejussórias.
Limites à responsabilidade do fiador
A decisão reforça que a obrigação do fiador é acessória e deve observar estritamente os limites da relação principal. Uma vez encerrada a locação por ato imputável exclusivamente ao locador — como a recusa injustificada em receber as chaves —, não subsiste fundamento jurídico para a manutenção da responsabilidade do fiador por aluguéis posteriores.
Esse entendimento impede a criação artificial de passivos e evita que garantias fidejussórias sejam indevidamente ampliadas em prejuízo do fiador, preservando o equilíbrio contratual e a previsibilidade das obrigações assumidas.
Impactos para o mercado imobiliário
O julgamento contribui significativamente para o fortalecimento da segurança jurídica nas relações locatícias, especialmente em operações estruturadas que utilizam a fiança como mecanismo de mitigação de riscos. Ao delimitar de forma objetiva o termo final das obrigações do fiador, o STJ confere maior estabilidade às relações contratuais e reduz litígios decorrentes de práticas abusivas no encerramento da locação.
Além disso, a decisão reafirma a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, ao coibir comportamentos oportunistas que buscam prolongar artificialmente a vigência do contrato para geração de encargos indevidos.
Considerações finais
O entendimento firmado pelo STJ serve como importante parâmetro para locadores, locatários e fiadores, reforçando que o encerramento da locação não pode ser condicionado a exigências que extrapolem o conteúdo essencial do contrato. Eventuais conflitos sobre danos ao imóvel devem ser resolvidos pelas vias adequadas, sem prejuízo ao término regular da relação locatícia.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça (STJ)
Este conteúdo possui caráter meramente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada de cada caso concreto.
